Nos vamos a referir aquí al Decreto de coordinación de la actuación del Notario con el Registro de la Propiedad, destinado a dar plena seguridad al tráfico jurídico inmobiliario y a evitar cualquier posible fraude cuando se realiza a través de Notario. Entró en vigor, para perfeccionar la norma anterior, en marzo de 1995.

Se trata de conseguir la máxima seguridad jurídica en la contratación, al potenciar la colaboración entre las dos instituciones a quienes el ordenamiento jurídico confía esta tarea, los Notarios y los Registradores de la Propiedad. Esta colaboración se consigue perfeccionar mediante la utilización de los nuevos sistemas de comunicaciones.

Muchos compradores adquieren confiando en el vendedor, sin hacer la comprobación registral oportuna. Además, como antes señalábamos, la certificación registral no previene sobre los derechos no reflejados pero que puedan acceder al Registro antes que la escritura del comprador.

Existe, por lo tanto, un "salto en el vacío" que es preciso evitar. Tenga en cuenta que, según hemos explicado, en el caso, por ejemplo, de que el vendedor, con ánimo de defraudar, vendiera la casa dos veces, el comprador que llegaba después al registro se quedaba sin la vivienda. Estos son los riesgos que con el nuevo Decreto se tratan de eliminar.

Así, con el nuevo sistema, el Notario, antes de autorizar el otorgamiento de escritura de adquisición onerosa de inmuebles, como la compraventa, solicitará del Registro información adecuada, sobre titularidad, descripción y cargas de la finca, por cualquier procedimiento, incluso por telefax.

El sistema significa que la escritura ha de encargarse con suficiente antelación, al menos tres días, para que desde la Notaría se pueda conseguir esta información. En muchos despachos notariales, por el deseo de dar un servicio público ágil, la informatización ha permitido que las escrituras puedan redactarse y autorizarse con una a veces excesiva rapidez. El nuevo sistema significa que las escrituras de compraventa no puedan ya encargarse de un día para otro o incluso para el mismo día si se quiere conseguir la garantía registral desde el despacho del Notario.

El comprador, alegando ante el Notario motivos de urgencia considerados por éste suficientes, puede renunciar a esta obtención de la información registral. Nuestro consejo es que no lo haga. Aunque pueda usted ganar unos pocos días, asumirá unos graves riesgos que no tiene por qué asumir.

La escritura se otorgará en los diez siguientes días desde la obtención de la información registral. Si en dicho plazo accede al registro cualquier novedad que afecte a la finca, el Registrador deberá comunicarlo inmediatamente al Notario, que podrá así avisar al comprador y suspender, en su caso, el otorgamiento.

Inmediatamente después de la firma, el Notario, si usted se lo solicita, practicará en el registro, incluso por telefax, un asiento de presentación provisional que durará diez días hábiles. Solicíteselo siempre, pues es lo que va a garantizar su prioridad registral.

Por último, y para conservar esa prioridad, asegúrese de que antes del transcurso de los diez días se practica el asiento de presentación definitivo. Si la lleva usted o una gestoría, asegúrese usted personalmente de que se hace así.

De esta manera conseguirá usted, utilizando los mecanismos legales disponibles, adquirir su vivienda con plena seguridad.