En nuestro Derecho la forma del contrato de compraventa de inmuebles, como la vivienda, es libre. Puede usted, si la otra parte no exige el otorgamiento ante Notario, utilizar para adquirir un contrato privado, o incluso meramente verbal. La escritura pública no es necesaria en absoluto si no lo solicita cualquiera de las partes que intervienen en el negocio. Basta para adquirir la propiedad la existencia del contrato, cualquiera que sea su forma, acompañada de la entrega de la vivienda.

Sin embargo, con arreglo a los artículos 1279 y 1280 del Código Civil, cualquiera de los contratantes puede exigir el otorgamiento de la escritura pública. Porque se considera que la trascendencia de este contrato exige que las partes puedan voluntariamente ampararse en esta forma y disfrutar de sus ventajas ante cualquier eventualidad. Ello no rompe el principio de la libertad de forma cuando ambas partes están de acuerdo en ello.

Sin embargo, la inmensa mayoría utiliza, al menos en la fase final de la adquisición, la forma notarial, la escritura pública, hasta tal punto que hay quien ignora que no se trata de una forma obligatoria. Tiene sus razones esta utilización masiva de la forma notarial, que descansa en el convencimiento colectivo de las virtudes y seguridades que aporta la misma. Por algo será. No podemos dejar de recomendarle esta utilización mayoritaria.

Vamos a tratar de dar muy resumidamente los argumentos que hacen aconsejable la utilización de la forma notarial, la escritura pública, dados los efectos de la misma:

La constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y sobre la fecha del mismo.

Se hace prueba contra los contratantes de las declaraciones hechas por los mismos. No podrá pretender luego cualquiera de las partes no haberlas hecho, salvo que además interponga querella por falsedad en documento público y lo pruebe.

Dado que la escritura es redactada por un profesional del Derecho de alta cualificación, que a la vez es funcionario público y que lo hace conforme a la voluntad de las partes que ajusta a la ley, se presume la plena legalidad del documento.

El Notario, como funcionario público que es, actúa con independencia e imparcialidad respecto de las partes contratantes.

Por la apreciación de la capacidad de las partes que realiza el Notario, ésta se presume. Y lo mismo en cuanto a la suficiencia de la representación si uno de los comparecientes actúa en nombre de otro.

Además, el Notario presta asesoramiento a las partes sobre los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan alcanzar. El asesoramiento se prestará de una manera especial a la parte más necesitada de ello, como sería el comprador-consumidor en las compras a promotor.

Dadas todas estas ventajas, se comprende que los contratos redactados y autorizados por Notario muy rara vez acaben en pleito ante los tribunales. Además, dadas las garantías que la escritura supone, tiene acceso directo al Registro de la Propiedad, sistema público de publicidad.

A pesar de la utilización masiva de la escritura pública en el tráfico jurídico español, es frecuente, como luego veremos, la utilización en las primeras fases de la contratación de documentos privados, de efectos obligatorios y que son perfectamente legales aunque carezcan de las ventajas de las escrituras. Cuando con posterioridad se autoriza la escritura pública, se produce una "renovación del contrato" que supone que ésta sustituye y se superpone a aquél.

El vendedor debe ofrecerle, incluso antes de la firma de cualquier clase de contrato, información sobre la situación física, fiscal y jurídica de la vivienda que va a venderle. Al respecto, vamos a referirnos a las formalidades que debe seguir y a esta obligación de informar, diferenciando claramente entre las compras a promotores y vendedores habituales de viviendas, generalmente nuevas, (donde existen unas obligaciones especiales de información), de las compras a particulares de "viviendas de segunda mano".